Với ưu điểm diện tích lớn, giá mềm, đất trồng cây lâu năm được nhiều nhà đầu tư săn đón. Ở các tỉnh Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Long An, việc mua bán, chuyển nhượng loại đất này diễn ra khá rầm rộ… Tuy nhiên, hoạt động này cũng ẩn chứa nhiều rủi ro nếu không được tìm hiểu kỹ.
Khái niệm đất trồng cây lâu năm được quy định như thế nào?
Theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013. Đất trồng cây lâu năm là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp. Được sử dụng vào mục đích trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm. Gồm:
– Các loại cây công nghiệp lâu năm như cây cao su, ca cao, cà phê, chè, điều, hồ tiêu, dừa…
– Cây ăn quả lâu năm: như bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, măng cụt, nhãn, sầu riêng, vải, xoài…
– Cây dược liệu lâu năm như hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm…
– Các loại cây lâu năm khác để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan như cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, lộc vừng…
Những rủi ro dễ gặp phải khi mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm
Việc chuyển nhượng, mua bán đất trồng cây lâu năm cũng dễ gặp phải các rủi ro tiềm ẩn. Điều này đòi hỏi các nhà đầu tư cần lưu ý.
Không đảm bảo pháp lý
Pháp lý luôn là vấn đề được quan tâm hàng đầu khi đầu tư bất động sản. Đối với đất trồng cây lâu năm, pháp lý không rõ ràng sẽ dẫn đến rất nhiều phiền phức và thiệt hại cho nhà đầu tư. Như không được pháp luật công nhận, vướng tranh chấp, không thể thế chấp ngân hàng. Cũng như không thể thanh khoản, bán hoặc chuyển nhượng lại cho người khác…
Đất vướng quy hoạch
Nếu thửa đất đã nằm trong diện quy hoạch thì sớm muộn đều bị thu hồi. Không thể mua bán hoặc chuyển nhượng lại cho người khác. Trong một số trường hợp, đất trồng cây lâu năm bị thu hồi do vướng quy hoạch sẽ không được đền bù. Hoặc đền bù rất ít so với giá trị đất. Vì vậy, các nhà đầu tư sẽ là người thiệt hại nếu mua phải đất vướng quy hoạch.
Khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất
Tâm lý nhiều nhà đầu tư thường là mua đất trồng cây lâu năm với giá rẻ. Sau đó chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất thổ cư để ở hoặc gia tăng giá trị lô đất. Tuy nhiên, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đảm bảo các điều kiện đi kèm. Như diện tích, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương có phù hợp để chuyển đổi hay không. Giới hạn diện tích đất được chuyển đổi của khu vực, vv… Không phải tất cả các khu vực có đất trồng cây lâu năm đều có thể xin lên thổ cư. Vì vậy, người nua đất phải tìm hiểu thông tin rõ ràng, cảnh giác trước các lời quảng cáo.
Khó thanh khoản
Vị trí sâu, mục đích sử dụng không phù hợp, chuyển đổi khó… sẽ là những yếu tố khiến khả năng thanh khoản của đất trồng cây lâu năm không cao. So với đất thổ cư hoặc các loại hình khác. Một số khu vực đất trồng cây lâu năm phải mất từ 3-5 năm mới có định hướng phát triển rõ ràng. Tình trạng bị chôn vốn vào đất là điều dễ xảy ra. Đây là điểm gây khó khăn cho các nhà đầu tư theo dạng lướt sóng ngắn hạn. Đất trồng cây lâu năm không phải lúc nào cũng là một lựa chọn lý tưởng. Đặc biệt, trường hợp đầu tư từ nguồn vốn vay. Hoặc thế chấp ngân hàng sẽ đem đến gánh nặng tài chính cho các nhà đầu tư.
Làm sao để tránh được các rủi ro khi mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm
Để tránh rơi vào các trường hợp rủi ro nêu trên. Các nhà đầu tư trước khi quyết định xuống tiền mua loại đất này. Nên bỏ túi một vài kinh nghiệm phòng tránh rủi ro. Bằng cách tìm hiểu kỹ càng tất cả thông tin về sản phẩm này.
Kiểm tra điều kiện pháp lý trước khi mua bán, chuyển nhượng
Căn cứ theo Điều 188 Luật đất đai 2013, đất trồng cây lâu năm đủ điều kiện để thực hiện chuyển nhượng, mua bán.
Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Hay còn gọi là sổ đỏ của thử đất. Đây là yếu tố quan trọng nhất giúp người mua biết được vị trí, diện tích, chủ sở hữu. Và những thông tin quan trọng khác liên quan đến miếng đất.
Đất không có xảy ra tranh chấp.
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
Đất đang trong thời hạn sử dụng.
Đây cũng được xem là những cơ sở pháp lý cần thiết để thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng đất. Nên cân nhắc với các trường hợp đất chưa được chứng nhận. Đất chưa ra sổ, đất đồng sở hữu, đất có giấy viết tay… Bởi những trường hợp này sẽ tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho người mua lẫn người bán.
Đối chiếu thông tin về thửa đất tại các cơ quan chức năng
Bên cạnh giấy tờ đất do người bán hoặc môi giới cung cấp. Khách hàng cần trực tiếp đến các cơ quan chức năng. Như UBND cấp huyện, xã, cổng thông tin điện tử địa phương, cán bộ địa chính. Để kiểm tra thêm thông tin về pháp lý thửa đất. Việc này sẽ giúp nhà đầu tư nắm rõ các thông tin quy hoạch liên quan đến lô đất. Hoặc kế hoạch sử dụng, bản đồ quy hoạch vùng lân cận của thửa đất nói trên.
Việc đối chiếu thông tin còn giúp khách hàng biết được giá trị thực của thửa đất so với giá thị trường. Từ đó tránh được tình trạng mua phải miếng đất “sốt ảo”, bị đội giá lên quá cao so với giá trị thực.
Tính toán khả năng chuyển đổi mục đích sử dụng
Hầu hết các nhà đầu tư đều muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất để gia tăng giá trị của thửa đất. Vì vậy, cần lưu ý đến khả năng chuyển đổi của lô đất đó trước khi đầu tư. Có 2 cách để biết thửa đất đó có khả năng chuyển lên đất thổ cư hay không. Thứ nhất, cần tham quan thực tế lô đất, mục sở thị sản phẩm mà mình sắp sở hữu. Thứ 2, kiểm tra thông tin tại các cơ quan chức năng. Để biết đất có bị vướng quy hoạch hay không thuộc phạm vi chuyển đổi hay không.
Thực hiện hợp đồng mua bán, chuyển nhượng đất trồng cây lâu năm đúng thủ tục
Để tránh phát sinh các tranh chấp về sau, việc mua bán đất trồng cây lâu năm cần được pháp hóa bằng hợp đồng. Cùng với các thông tin chi tiết và điều khoản đi kèm. Tuyệt đối không sử dụng hợp đồng viết tay, hợp đồng bằng lời nói vì chứa đựng trong đó rất nhiều rủi ro.
