Pháp lý bất động sản là yếu tố quan trọng, được đặt lên hàng đầu trong việc mua bán và đầu tư. Các nhà đầu tư cũng như khách hàng không những quan tâm đến vị trí, kết nối của dự án. Mà còn quan tâm hơn nữa đó là về an toàn pháp lý dự án. Để tránh rủi ro, tranh chấp và đảm quyền lợi chắc chắn nhất. Bài viết này sẽ đem đến cho quý anh/chị thông tin về những loại giấy tờ liên quan đến pháp lý của những dự án bất động sản.
Pháp lý bất động sản gồm những giấy tờ gì?
Pháp lý bất động sản là hồ sơ cần phải có khi giao dịch. Những hồ sơ đó phải theo đúng quy định của pháp luật Nhà nước Việt Nam. Sau đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét và phê duyệt, từ đó quyết định một dự án có được phép xây dựng hay không.
Đối với đất nền, quý anh/chị nên lưu tâm đến một số giấy tờ pháp lý bất động sản như: Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500; giấy phép xây dựng, sổ hồng quỹ đất,.. Còn đối với nhà đất, người mua cần kiểm tra thời hạn sử dụng đất, chủ sở hữu, xác định nhà đất có đang tranh chấp không?,… Sau đây là nội dung chi tiết hơn về những loại giấy tờ pháp lý bất động sản theo từng dự án bất động sản.
Pháp lý trong mua bán nhà đất
Pháp lý bất động sản đối với người mua hay người bán từ trước đến nay luôn được đánh giá là yếu tố cốt lõi. Là một trong những điều quan trọng đầu tiên của việc tiến hành mua nhà hay đất nền dự án. Phải tìm hiểu và xác định rõ trước khi đưa ra quyết định mua hoặc đầu tư.
Tìm hiểu pháp lý nhà đất
Theo Điều 91 và Điều 93 của Luật Nhà ở Việt Nam, về điều kiện để bất động sản được phép giao dịch mua bán, thừa kế, tặng cho, thế chấp, cho thuê mượn, ủy quyền quản lý,…
- Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật;
- Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Đất theo pháp luật vẫn còn thời hạn sử dụng được cho phép.
Để được đưa vào giao dịch, nhà đất phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện cần thiết
Kiểm tra tính pháp lý nhà đất trước khi giao dịch
Có rất nhiều cách để kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất, cụ thể:
Kiểm tra giấy tờ có liên quan tới nhà đất
Trước khi muốn mua nhà, anh/chị (là người mua) cần kiểm tra tính pháp lý của bất động sản. Cụ thể ở đây là nhà, đất thổ cư. Nghĩa là các giấy tờ có liên quan tới căn nhà. Ví dụ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ nếu được cấp trước năm 2005). Hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ hồng). Cần xem rõ những giấy tờ này có được công chứng và xác nhận hay chưa. Và mục đích sử dụng đất (thổ cư hay thổ canh).
Xác nhận chủ sở hữu
Bên cạnh đó, người mua cần kiểm tra giấy tờ của bên bán: Giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân. Mục đích của việc kiểm tra này là xác định chủ sở hữu nhà đất, tránh trường hợp giao dịch với chủ thể không có thẩm quyền.
Kiểm tra thời hạn sử dụng đất
Căn cứ khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn sử dụng đất:
– Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì ghi thời hạn theo quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì ghi thời hạn sử dụng được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Trường hợp sử dụng đất có thời hạn thì ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
– Thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài thì ghi “Lâu dài”.
– Thửa đất ở có vườn, ao mà diện tích đất ở được công nhận là một phần thửa đất thì ghi thời hạn sử dụng đất theo từng mục đích sử dụng đất “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích vườn, ao không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng)”.
Xác định bất động sản có tranh chấp không?
– Kiểm tra tại các cơ quan có thẩm quyền liên hệ với UBND phường/xã; phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện, văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận/huyện…để nhờ cung cấp thông tin, Việc này giúp bên mua nắm rõ tình trạng bất động sản có đang tranh chấp, thế chấp hay không? Có thuộc diện bị thu hồi hoặc quy hoạch dự án nào không?…
– Hoặc xin thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai, cụ thể:
Căn cứ Điều 9 Thông tư 34/2014/TT-BTNTM, các hình thức khai thác thông tin đất đai gồm:
- Khai thác thông tin đất đai qua mạng internet, cổng thông tin đất đai, dịch vụ tin nhắn SMS.
- Khai thác thông tin đất đai thông qua phiếu yêu cầu hoặc văn bản (hợp đồng).
Pháp lý dự án đất nền
Pháp lý dự án là toàn bộ những giấy tờ, hồ sơ mà một dự án đầu tư cần phải có theo quy định của pháp luật. Điển hình của pháp lý dự án như Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Giấy phép xây dựng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Các thủ tục pháp lý này luôn gắn liền với dự án từ khi chuẩn bị, triển khai đến lúc hoàn thành.
Pháp lý bất động sản đầy đủ của một dự án
Giấy phép kinh doanh bất động sản của chủ đầu tư
Giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản được các cơ quan có thẩm quyền cấp. Giấy phép này chứng nhận cho việc chủ đầu tư dự án có quyền được kinh doanh. Và đầu tư bất động sản hay không. Một chủ thể thông thường khi sở hữu đất mà không có giấy phép kinh doanh thì sẽ không có quyền thương mại mở bán công khai. Một chủ đầu tư uy tín đầu tiên phải là chủ đầu tư được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy phép kinh doanh và đầu tư bất động sản.
Bảng quy hoạch chi tiết 1/500
Quy hoạch 1/500 (quy hoạch chi tiết 1/500) cùng với quy hoạch chi tiết 1/2000 là hai bản quy hoạch được sử dụng nhiều nhất hiện nay. Đối với các công trình xây dựng ở các khu đô thị. Cũng có thể hiểu là, quy hoạch 1/500 là bản quy hoạch chi tiết xây dựng cụ thể hóa các hạng mục công trình theo quy hoạch 1/2000. Giữa các bản quy hoạch này phải đảm bảo sự thống nhất chung.
Thông qua quy hoạch 1/500, người mua đất dự án xây dựng có thể xác minh được tính pháp lý của lô đất đang muốn mua. Nếu phát hiện có sai sót thông tin thể hiện trên bản quy hoạch này. Thì bạn nên tìm hiểu kỹ lưỡng nhằm hạn chế rủi ro trong tương lai.
Cụ thể, bản tổng thể quy hoạch 1/500 bắt buộc phải thể hiện đầy đủ các chỉ tiêu. Như dân số, hạ tầng xã hội, không gian kiến trúc. Giữa các chỉ tiêu không được có sự rời rạc mà phải có sự ràng buộc với nhau. Thông qua các yếu tố thực tế như hàng rào, đường đi của công trình.
Giấy phép xây dựng
Giấy phép xây dựng là giấy tờ mà cơ quan Nhà nước cho phép cá nhân, tổ chức được xây dựng nhà cửa, công trình,…. Theo nguyện vọng của mình nhưng phải trong phạm vi được cấp phép. Người mua cần phải lưu ý kiểm tra giấy phép xây dựng một cách cẩn thận. Vì nếu không, bạn sẽ đối mặt với rủi ro bị xử phạt như các quy định đề cập ở trên. Khi đó, không ai đảm bảo được bạn sẽ không bị mất quyền lợi khi bị xử lý.
Sổ hồng
Sổ hồng hay còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là giấy tờ pháp lý cao nhất mà một chủ thể có thể sở hữu tại Việt Nam. Sổ hồng như là một minh chứng tốt nhất và rõ nét nhất về tính minh bạch và tính pháp lý đối với đất đai. Một dự án khi có sổ hồng quỹ đất tức là diện tích đất đó đã được nhà nước cấp phép sử dụng.
Mọi dự án bất động sản đều phải có sổ hồng quỹ đất. Từ sổ hồng quỹ đất mới có thể phân chia ra nhiều lô đất khác nhau. Sổ hồng phải được các cơ quan có thẩm quyền cấp và có phôi riêng của cơ quan chuyên môn. Thông thường đối với các dự án bất động sản. Thẩm quyền phê duyệt thường là cấp thành phố hoặc cấp tỉnh.
Văn bản nghiệm thu phần móng
Theo luật bất động sản 15/07/2015 thì yêu cầu phải có biên bản nghiệm thu phần móng mới được ký hợp đồng mua bán trong dự án bất động sản. Văn bản nghiệm thu phần móng thật chất là việc chứng nhận việc chủ đầu tư thi công dự án. Là cơ sở chính để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các khách hàng sau này. Việc chủ đầu tư xây dựng và được nghiệm thu sẽ chúng tỏ một điều rằng chủ đầu tư rất chú trọng. Và sẽ xây dựng lên dự án bất động sản. Hợp đồng mua bán có tính pháp lý cao hơn khi dự án xảy ra sự cố.
Giấy tờ bảo lãnh của ngân hàng
Việc này nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với dự án hình thành trong tương lai. Trong trường hợp chủ đầu tư không xây dựng dự án hoặc gặp rủi ro nào đó. Thì phần rủi ro này ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư chịu trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho khách hàng. Ngoài ra các ngân hàng bảo lãnh cũng chính là các ngân hàng có các chương trình vay ưu đãi khi mua bất động sản. Những ưu đãi này có thể lên tới 65 – 70% giá trị bất động sản.
Giấy phép phòng cháy chữa cháy
Công tác phòng cháy chữa cháy tại các dự án được chú trọng trong những năm gần đây. Giấy phép phòng cháy chữa cháy cũng từ đó là một phần pháp lý của dự án. Sau những vụ hỏa hoạn khiến nhiều tài sản và tính mạng con người bị thiệt hại. Nhà nước đã siết chặt hơn công tác thanh kiểm tra hoạt động phòng cháy chữa cháy. Các dự án bất động sản không có giấy phép phòng cháy chữa cháy sẽ khiến khách hàng không yên tâm.
Các giấy tờ thuế liên quan
Thuế là nghĩa vụ mà các chủ đầu tư cần thực hiện đối với nhà nước. Các giầy tờ thuế liên quan đến đất đai và các vấn đề khác cũng đóng vai trò rất quan trọng. Chỉ cần chủ đầu tư dự án không hoàn thành nghĩa vụ hoặc trốn thuế sẽ dẫn đến dự án ngừng hoạt động. Nhà nước sẽ truy thu và xử lý các sai phạm
Các dự án pháp lý đầy đủ của chúng tôi
Các dự án đất nền của chúng tôi pháp lý rõ ràng, minh bạch. Đặc biệt giá tốt, vị trí đẹp, nằm ở khu vực tiềm năng. Quý anh/chị có thể tham khảo ngay những dự án nổi bật của chúng tôi như: The Sun Bàu Bàng, Tuấn Điền Phát 1, Tuấn Điền Phát 2, Tuấn Điền Phát 3, Khu dân cư Hoàng Lộc Phú Chánh,,,. Hoặc xem thêm tại đây!
Quý anh/chị có nhu cầu tư vấn về thông tin cùng sự hỗ trợ. Hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua số hotline: 0785.59.69.79
Trên đây là các thông tin về pháp lý bất động sản mà chúng tôi đã tổng hợp. Hy vọng với những thông tin trên sẽ giúp quý anh/chị tránh được những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình đầu tư hoặc mua – bán. Đặc biệt là người mới tìm hiểu đầu tư bất động sản. Và có cái nhìn cụ thể hơn về pháp lý bất động sản.
Chúng tôi cũng thường xuyên cập nhật các bài viết tư vấn về pháp lý bất động sản đầy đủ, chính xác. Hãy tham khảo các bài viết khác nhé!
